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寫字樓租賃的高額費用、競爭壓力過大

城市的辦公樓越來越難租出去,發生了什么?說出來你不一定相信隨著經濟的快速發展,國內二三線城市都在不斷進步,擴大規模,而建設摩天大樓也成為衡量城市發展的重要因素之一。就連三四線城市也開始關注地標建筑高度以及高樓數量。這些地標建筑快速增長,吸引了大批優良企業的入駐,為城市增添了活力,同時,這種持續性的增長也滋生了一定的問題。

中國寫字樓市場建設力度大,一二線城市差異明顯

 日前,戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管、高級董事嚴區海出席中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會,嚴區海在會上做出關于中國和京滬寫字樓市場的精彩發言,他指出:“以京滬為代表的中國寫字樓市場已經逐漸向世界頂級城市寫字樓的水平靠攏。中國一線城市和二線城市寫字樓市場租賃情況區別較大,并在未來幾年呈現出強勁的建設熱潮。”

北京寫字樓市場租金水平在全國處于領先地位

本文來自戴德梁行 ,原標題:《戴德梁行嚴區海:新興行業布局京滬寫字樓市場——未來可期還是拐點來臨?》,36氪經授權轉載中國寫字樓市場未來供應多;一二線城市差異明顯:一線城市為均衡市場,二線為租戶主導市場,且一線城市平均租金為二線的近3倍。北京寫字樓市場租金水平在全國處于領先地位,在互聯網,金融和聯合辦公的推動下,租金在過去幾年一直平穩上漲。

40年公寓一點優點都沒嗎?

在房子賣的最火的時候,你是不是仍然能接到售哥售姐給你打的電話,說他們家有40年的小公寓賣?!專家曰:很多賣房子的人都說40年公寓和70年公寓差不多,其實差別大了,70年公寓本質就是住宅,可以落戶口,可以帶學區,40年公寓本質是寫字樓!(這個專家不是一般人,他就是賣40年公寓的大佬,去年賣了幾十億的40年公寓!)年銷幾十億公寓的大佬和你說40年公寓不能買!告誡身邊朋友們,所謂公寓是只土地年限70年的小面積住宅,而土地使用年限40年的是全部是商辦(即商業辦公,可以看購房合同)屬于開發商打擦-邊-球。

寫字樓投資增速逆襲,為何寫字樓受到投資者的青睞

政府一句“房子是用來住的,而不是用來炒的。”給2017年的全國樓市奠定了基調。截至目前,全國已有超過55個城市發布了各種房地產調控政策近160次。樓市進入“限購+限貸+限價+限售+限贈/限商”的“五限時代”。時下住宅“限買限賣”,讓不少有錢的投資客,不僅沒了購房資格,而且投資住宅的風險也加大,像雄安區買房10年不能賣,直接抵制炒房沖動,不炒房,資金流向哪?寫字樓投資是否迎來契機?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,寫字樓投資的機會到來,很大程度上說明了一點,房地產資產配置的比例在發生變化。對于住宅市場來說,限購等政策使得投資成本加大,而寫字樓市場總體上來說相對堅挺,比商鋪的投資更為堅挺。所以部分商圈的寫字樓市場依然被看好。投資客投資寫字樓,也會考慮到租賃等市場需求。從大趨勢看,隨著創業環境的繼續優化,寫字樓市場的投資價值會提高。當然后續隨著金融證券化產品的增加,部分寫字樓投資或轉變為寫字樓相關金融產品的投資,這也會吸引部分投資者的進入。

在眾多的寫字樓中該如何選擇合適的項目呢?

在地產界,始終流傳著住宅是銅,商鋪是銀寫字樓是金的說法也使得各類資本對寫字樓青睞有加眾所周知,選個好的辦公地點是企業成功第一步,那么,在眾多的寫字樓中該如何選擇合適的項目呢?……Top1地段“地段、地段還是地段”!這是李嘉誠先生關于決定房地產價值因素的一句話,一直被奉為金科玉律。無論選擇哪個區域,地段是最優先考慮的因素。寫字樓的選擇亦是如此,最好的是在城市主干道上的寫字樓,道路知名度越高,越有利于房產的增值。

寫字樓價格和閑置率同步高漲,市場總體供過于求

1. 寫字樓價格和閑置率同步高漲,市場總體供過于求以深圳為例,據世邦魏理仕數據統計,2017年第四季共4個項目為深圳寫字樓市場帶來超23萬平方米的新增供應,市場連續第十季錄得高位新增供應。2017年全年新增供應超109萬平方米。未來五年,高力國際預計將有超過600萬平方米的辦公空間進入市場,空置率或在2019年達到峰值的29%。供應高峰持續,預租的放緩以及新項目的集中入市將推升市場空置率。中國房市價格逐年增長,房市節節高升的價格對寫字樓價格的影響不可小覷。買價高漲,租金卻在高閑置率的制約下難以升高。寫字樓市場總體呈現出供過于求的現象。2. 產業結構的調整變化帶來辦公空間的需求變化隨著城市產業結構的升級調整,需要大辦公空間的制造型企業數量逐漸減少,而辦公日常只需電腦無需生產設備的小、微型企業更愿意選擇聯合辦公而不愿意單獨整租一個辦公室。在租戶市場中,以科技和金融為深圳市甲級寫字樓租戶的主導產業的局面自2017年下半年開始被打破。我們發現租賃市場已日益變得更加活躍與多元化。越來越多的本土的,以及國際知名的來自房地產、專業服務、先進制造、零售、以及教育行業的租戶因新設立辦公室或業務擴張而對辦公空間產生需求。2017年聯合辦公空間一直在擴張,一些本土以及國際的重量級的運營商的加入讓聯合辦公市場愈發的如火如荼,并且速度絲毫沒有減慢的跡象。更多的跨行業的創業公司傾向于選擇聯合辦公空間。3. 新寫字樓出現地段條件較差,投資回報率較低城市中心的寫字樓呈飽和狀態,新開發的寫字樓常常出現在郊區,交通與生活配套服務尚不完善。對于租戶企業來說,交通便利程度是他們的考慮重點。而辦公樓周圍生活配套措施直接影響到企業員工的通勤,進而影響企業的招工難度,因此也是一個租戶考慮的重要因素。這兩點未得到滿足的新辦公樓,會因為這些原因導致出租難度大,投資回報率較低。

全球十大最貴寫字樓地段

寫字樓顧名思義就是辦公室,然而又跟傳統上的辦公室不同,尤其是那些大城市的寫字樓,個個看起來高大上,在里面上班的人們也常被人們稱為“白領”、“精英”等。今天的文章就跟寫字樓有關,現在一起來看看吧。10.上海陸家嘴 - 中國陸家嘴一聽這個地段,大家都知道這里的地產有多值錢。這里是中國長江經濟帶國家級金融中心,隔江面對外灘,由于這里的風景、經濟、地理位置等因素,這里也是許多跨國銀行總部所在地,租上一間規模不大的,每月至少也有3萬元。9.紐約曼哈頓 - 美國

北京甲級寫字樓市場面臨需求減弱、增速放緩的新挑戰

日前第一太平戴維斯發布2018年第四季度北京房地產市場研究報告,重點解讀四季度寫字樓、零售、住宅及大宗投資市場的表現,并就未來趨勢進行展望。第一太平戴維斯華北區董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示:總體來看,2018年四季度北京房地產市場整體表現較前三個季度有所下滑,這主要是受宏觀經濟放緩等多重因素影響所致。住宅市場方面,商品住宅新房供應量遠高于成交量,住宅項目去化面臨較大壓力。寫字樓市場則面臨著部分行業出現調整、企業需求有所疲軟的現狀,租金增速略有放緩。另一方面,無論是內資還是外資機構在投資市場方面均表現得十分活躍,本季度大單頻出,北京存量資產的投資價值在不斷攀升。根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示,2018年四季度,北京甲級寫字樓市場迎來兩座新增寫字樓供應,分別位于望京與菜市口,拉動全市甲級寫字樓空置率小幅上升,環比上升0.3個百分點至7.0%。受經濟增速放緩、金融監管日趨嚴格等諸多因素影響,以往的租賃主力金融類及信息技術類企業在四季度均表現出一定程度的疲軟,導致租金增長缺乏動力,目前全市平均租金為人民幣每平方米每月369.0元,租金指數環比微漲0.9%。北京甲級寫字樓市場經過多年的高速發展后,現階段面臨需求減弱、增速放緩的新挑戰,無論是租戶還是業主方均需主動調整租賃策略,以適應當前環境下所帶來的變革。此外,2019年北京寫字樓市場新增供應將集中在CBD核心區中服地塊與麗澤金融商務區,兩個區域的完工項目有望在年內開始放量供應,預計將對寫字樓市場的格局與供求關系產生重大影響。零售市場方面,2018年1-11月,北京全市社會消費品零售總額同比增速僅為3.0%,繼續維持在低位水平,但商業零售市場整體表現仍較平穩。本季度零售市場迎來三個新增項目開業,即位于崇文門的合景泰富摩方、位于回龍觀的昌發展萬科廣場,以及位于大興區的凱德Mall天宮院。根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示,全市購物中心入住率保持穩定,環比上升0.4個百分點至93.7%,全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月944.9元,租金指數環比和同比分別上升0.5%和2.9%。住宅銷售市場方面,2018年四季度樓市供應充足,但去化速度不甚理想,整體呈現出供大于求的態勢,而新建商品住宅銷售價格指數的走勢仍保持平穩。根據第一太平戴維斯研究部市場調研顯示,2018年四季度,一手普通住宅市場新增供應持續增加,達269.86萬平方米,環比、同比分別上升54%、271%;與之對應的是,四季度成交面積111.5萬平方米,環比、同比分別上升4.8%、73%。高端住宅租賃市場,2018年四季度,服務式公寓的租賃需求和平均房價均穩中有升。第一太平戴維斯研究部最新市調顯示,全市服務式公寓整體入住率環比微降0.3個百分點至90.1%,但較去年同期上漲2.5個百分點;平均租金達人民幣每平方米每月256.28元,租金指數環比上升0.7%、同比上升7.5%。投資市場方面,四季度北京大宗投資市場表現得極為活躍,連續出現成交金額極高的大單。本季度共錄得7宗大宗物業成交,成交金額合計人民幣294.22億元,為近十年來單季度的最高值。無論是外資機構還是內資投資者都對北京的存量市場表現出極為濃厚的興趣,并通過極具針對性的投資來完善自身的布局。展望未來,在宏觀經濟下行壓力加大的背景下,房地產相關政策微調的概率在增加。中央層面的調控核心框架,如建立房地產調控長效機制、“房住不炒”、“租售并舉”等綱領性精神仍不會動搖,但也會適度放權給地方,強調“因城施政,分類指導、夯實城市政府主體責任”。可以判斷,2019年北京的房地產市場將充滿變化,這也需要所有相關的從業者保持高度警醒,因勢利導,去迎接未知的挑戰。 

2018年京滬寫字樓市場呈積極發展態勢

中國寫字樓市場蓬勃發展,截至2018年10月,中國甲級寫字樓存量為6100萬平方米。過去十年,年平均供應量約為500萬平方米,未來5年,預計年平均供應量670萬平方米。2018年北京寫字樓市場,整體呈強勁發展態勢。CBD核心區(中服地塊)的延遲入市以及高科技和聯合辦公行業的迅猛發展,為市場注入巨大潛力。2018年上海寫字樓市場平穩發展,整體呈去核心化趨勢,其中科技企業和內資企業發展迅速。未來,金融、互聯網、制造業、醫療健康和聯合辦公行業對中國寫字樓需求起到推動作用。人工智能等科技的應用對寫字樓行業產生影響。2019年1月9日,北京——戴德梁行中國區大企業服務平臺執行董事嚴區海出席中國商務寫字樓行業互聯大會,在2018年度北京寫字樓市場十大成交案例評選中,戴德梁行獨占四席。嚴區海在會上做出關于中國寫字樓市場和智能科技對寫字樓行業影響的精彩發言,他指出:“十年以來,中國寫字樓市場發展迅猛,未來將呈現強勁的建設熱潮。2018年中國一線城市寫字樓市場未來可期。”
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